Documentação do imóvel: o que precisa estar em dia antes de assinar?

Quando alguém pensa em documentação para comprar um imóvel, pensa logo na própria: holerite, imposto de renda, certidão de casamento.

Só que, na prática, a compra raramente trava aí. Trava na documentação do imóvel.

E a boa notícia é que essa parte não é sua. É minha.

Onde essa pesquisa realmente pesa: imóvel de terceiro

Comprar de um proprietário particular é comprar junto a história daquele imóvel e a história de quem o vende. Aí sim é preciso investigar, e a lista é esta:

• Matrícula atualizada do Registro de Imóveis
• Certidão negativa de ônus reais, que mostra se existe algo pendente sobre o imóvel
• IPTU quitado, ou certidão negativa da prefeitura
• Habite-se
• Quitação de condomínio
• Certidões do vendedor: fiscais, trabalhistas e de distribuição judicial

Não é burocracia por burocracia. É o que mostra se aquele imóvel pode ser transferido pra você sem carregar problema de outra pessoa junto.

O que pode travar a venda, mesmo com a matrícula limpa

A matrícula conta a história do imóvel. As certidões do vendedor contam a história de quem está vendendo. As duas importam.

Pode existir um problema com o vendedor que ainda não chegou na matrícula. Alguns exemplos:

• Ação de cobrança ou execução na Justiça Estadual ou Federal
• Processo trabalhista, de um ex-funcionário, por exemplo
• Dívida com a Receita Federal, o estado ou a prefeitura
• Protesto em cartório por dívida não paga
• Falência ou recuperação judicial, quando o vendedor é empresa ou sócio de empresa

Se a pessoa vende o imóvel enquanto deve na Justiça, essa venda pode ser contestada depois pelos credores. No pior caso, quem comprou corre o risco de perder o imóvel ou de ter que se defender num processo que não é dele.

Por isso eu peço as certidões do vendedor na Justiça Estadual, na Federal e na do Trabalho, de protesto e de débitos fiscais, tanto da cidade onde ele mora quanto da cidade do imóvel.

E a matrícula vem atualizada, junto com a certidão de ônus reais, que comprova que o imóvel está livre: sem hipoteca, sem penhora, sem bloqueio judicial, sem leilão e sem processo registrado.

A palavra mais importante dessa lista

Atualizada.

Certidão tem prazo de validade. Uma matrícula emitida há seis meses não serve para o banco nem para o cartório, porque nesse intervalo pode ter mudado alguma coisa. O padrão é trabalhar com documento emitido nos últimos 30 dias.

Parece detalhe, mas é o que separa uma assinatura tranquila de um processo que se arrasta. Documento vencido volta, e cada volta custa dias. Por isso eu puxo tudo atualizado antes, e não na véspera.

Na planta, a lógica é outra

Aqui está a diferença que quase ninguém explica.

Quando você compra direto da construtora, em lançamento ou obra, não existe história anterior pra investigar. O imóvel nasce ali. A documentação do empreendimento já está registrada desde antes da primeira venda, com número de registro de incorporação que qualquer pessoa consegue conferir no cartório.

Não tem proprietário anterior, não tem dívida antiga, não tem pendência de anos atrás. Essa é uma vantagem real de comprar assim, e raramente alguém comenta.

As construtoras com quem eu trabalho hoje em Criciúma e região são todas conhecidas, com obras entregues e histórico na praça. E quando aparece uma construtora nova na região, eu pesquiso antes de colocar o empreendimento na minha carteira. Não ofereço o que eu não conferi.

O que fica do seu lado

Pouca coisa: seus documentos pessoais, a comprovação de renda e o extrato do FGTS, se for usar.

O resto é comigo. Corretor existe para isso. Você deveria estar escolhendo a planta e o andar, não correndo atrás de cartório.

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Se você está de olho em algum imóvel, inclusive de particular, e quer saber se a documentação está em ordem, me manda que eu levanto. É rápido e não custa nada.

Quer conferir a documentação de um imóvel antes de decidir? Me chama no WhatsApp.

Marinho, corretor de imóveis em Criciúma, Balneário Rincão e Lagoa dos Esteves.