Prometi esse assunto no post anterior e ele é, de longe, o que mais gera dúvida no atendimento.
A maioria das pessoas só conhece um caminho: ir ao banco, pedir financiamento, torcer pra passar. E quando não passa, ou passa por um valor menor do que esperava, acha que acabou.
Não acabou. Existe um segundo caminho, e ele está dentro da maior parte das tabelas que eu trabalho.
Como funciona o financiamento bancário
Você dá uma entrada, o banco paga o restante ao vendedor e você passa a dever ao banco.
Prazo: até 420 meses, ou seja, 35 anos. Percentual financiado: costuma chegar a 80% do valor do imóvel. Parcela: limitada a cerca de 30% da sua renda bruta mensal comprovada. FGTS: pode ser usado na entrada, na amortização do saldo ou para abater parcelas. Análise: o banco avalia sua renda, seu histórico de crédito e faz avaliação técnica do imóvel.
É o caminho com o menor custo do dinheiro, especialmente dentro do SFH e do Minha Casa Minha Vida. Se você é CLT, tem renda comprovada e histórico limpo, normalmente é a melhor conta.
E ele ficou mais acessível em 2026: o teto para uso do FGTS e enquadramento no SFH subiu para R$ 2,25 milhões, e o percentual financiado com FGTS foi de 70% para 80%.
Como funciona o parcelamento direto com a construtora
Aqui não tem banco no meio. Você parcela direto com quem está construindo.
Na prática, funciona em duas partes:
Durante a obra. Você paga entrada mais parcelas mensais e, em alguns casos, reforços anuais. Essa fase é corrigida apenas pelo CUB, o índice do custo de construção, sem juros. Isso é importante: até a entrega das chaves, você não paga juros, só a correção do índice.
Depois da entrega. O saldo restante pode ser quitado à vista, levado para financiamento bancário, ou parcelado direto com a construtora.
Nas tabelas que eu acompanho hoje, o parcelamento direto pós chaves vai de 120 a 240 meses, com correção por INPC ou IGPM mais juros mensais que costumam ficar em torno de 0,60% a 0,75%. Cada construtora define a sua regra, e ela vem escrita na tabela.
Quando cada um faz mais sentido
O banco tende a ser melhor quando:
- Você tem renda formal e comprovada com facilidade
- Seu histórico de crédito está limpo
- O imóvel se enquadra no SFH ou no Minha Casa Minha Vida, onde as taxas são as menores do mercado
- Você tem FGTS acumulado e quer usar
A construtora tende a ser melhor quando:
- Você é autônomo, profissional liberal ou tem renda variável, e a comprovação para o banco é trabalhosa
- Você quer entrar agora e prefere não travar seu crédito no sistema bancário neste momento
- Você tem boa capacidade de pagamento mensal, mas pouca entrada disponível hoje
- Você está comprando na planta e quer aproveitar toda a fase de obra sem juros
O detalhe que quase ninguém percebe
Não é uma escolha definitiva.
O mais comum, na prática, é combinar os dois. Você entra na obra pagando direto com a construtora, sem juros, durante dois, três, quatro anos. E na entrega, com o imóvel pronto e com habite-se, leva o saldo para financiamento bancário.
Nesse desenho você aproveita o melhor dos dois: a fase sem juros da obra e a taxa menor do banco no saldo final. É exatamente assim que a maior parte das tabelas de lançamento é montada, com uma Parcela A até as chaves e uma Parcela B depois.
E tem uma vantagem de tempo: entre assinar hoje e a entrega, você tem anos para organizar renda, limpar cadastro e chegar na análise de crédito em condição bem melhor do que estaria agora.
Uma coisa que vale a pena saber
Boa parte das construtoras oferece desconto para quem quita até as chaves ou paga à vista. Nas tabelas de agosto que eu acompanho, esses descontos vão de 5% a 15%, dependendo do empreendimento e da condição escolhida.
Se você tem capital disponível, essa é uma das poucas negociações do mercado imobiliário em que o desconto está escrito na tabela, sem precisar pedir.
O caminho certo depende do seu perfil, e ele fica claro em uma conversa de dez minutos. Eu faço a análise nos dois cenários, banco e construtora, e te mostro a parcela real de cada um lado a lado.
Aí você decide olhando número, não achismo.
Quer ver quanto fica a parcela pelo banco e quanto fica direto com a construtora? Me chama no WhatsApp que eu faço as duas simulações.
Marinho, corretor de imóveis em Criciúma, Balneário Rincão e Lagoa dos Esteves.
Condições referentes às tabelas de agosto de 2026 e às regras de financiamento vigentes no período, sujeitas a alteração. As condições de crédito dependem de análise.